據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前10個(gè)月我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資累計(jì)達(dá)10283億元。而11月份，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)今年以來(lái)的債券到期高峰，待償規(guī)模達(dá)1071億元。

　　專(zhuān)家表示，年底之前，房企將承受降負(fù)債與沖業(yè)績(jī)的雙重壓力，尤其是部分高負(fù)債房企面臨的壓力較大。

　　發(fā)債規(guī)模不及到期規(guī)模

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，10月份，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資共66筆，較上月增加1筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約692億元，較上月下降10.7%。其中，境外融資共19筆，融資規(guī)模約332億元人民幣，環(huán)比增長(zhǎng)46.9%；境外債券規(guī)模占比約48%，較上月提升19個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)融資共47筆，較上月減少4筆，融資規(guī)模約360億元，環(huán)比下降34.4%。

　　從前10個(gè)月整體看，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債規(guī)模占比38%，較2019年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)，為2017年以來(lái)同期低點(diǎn)；境內(nèi)發(fā)債規(guī)模占比62%，較1-9月下降1個(gè)百分點(diǎn)。

　　貝殼研究院認(rèn)為，今年以來(lái)境外債市受不確定因素干擾表現(xiàn)低迷，10月末期出現(xiàn)短期回暖跡象。由于全球不確定因素仍存，預(yù)計(jì)境外債市短期波動(dòng)性較大。境內(nèi)債券市場(chǎng)方面，三季度房地產(chǎn)金融監(jiān)管升級(jí)效果逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)至年末以防風(fēng)險(xiǎn)為首要方向，房企境內(nèi)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。

　　數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券到期規(guī)模約816億元，超過(guò)了約692億元的發(fā)債規(guī)模，發(fā)債規(guī)模已連續(xù)兩月不及到期規(guī)模，房企短期資金流動(dòng)性壓力上升。

　　11月迎來(lái)年內(nèi)償債高峰

　　11月房企將有1071億元債券到期，迎來(lái)今年到期償債高峰期。分析人士稱(chēng)，10月房企強(qiáng)勁的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可緩解一部分流動(dòng)性壓力，但高負(fù)債房企將面臨較大考驗(yàn)，對(duì)銷(xiāo)售回款的依賴(lài)程度將進(jìn)一步加深。

　　“A股132家上市房企2020年三季報(bào)已全部發(fā)布，其中僅46家公司歸母凈利潤(rùn)同比有所增長(zhǎng)，占比為34.8%。整體看，上市房企前三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠佳。”克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲說(shuō)。

　　房玲指出，四季度房企銷(xiāo)售壓力較大。外加以“三條紅線”為核心的融資新規(guī)，房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。四季度房企需要提升銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)效率。

　　增強(qiáng)自身“造血”能力

　　易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，“三條紅線”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是長(zhǎng)期的。從企業(yè)端來(lái)看，對(duì)房企加速銷(xiāo)售回款、提高現(xiàn)金管理能力、合理控制杠桿提出了更高要求。從金融端來(lái)看，“三條紅線”的存在改變了投資方對(duì)房企及房地產(chǎn)行業(yè)整體償債能力的評(píng)估。

　　“從有關(guān)部門(mén)要求提交的負(fù)債監(jiān)測(cè)表來(lái)看，房企除了需要填寫(xiě)三項(xiàng)指標(biāo)、銷(xiāo)售規(guī)模以及各類(lèi)有息負(fù)債總數(shù)之外，還需要填寫(xiě)參股未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、明股實(shí)債融資、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、合作方股東投入凈額，以及其他房地產(chǎn)相關(guān)表外有息負(fù)債這5大項(xiàng)數(shù)據(jù)。這種穿透式監(jiān)管使房企表外負(fù)債將無(wú)所遁形。房企維持經(jīng)營(yíng)以及降杠桿的壓力加大。”房玲說(shuō)。

　　房玲指出，部分房企以往優(yōu)化報(bào)表的財(cái)務(wù)技巧已經(jīng)無(wú)法使用，控制杠桿水平、出售資產(chǎn)“瘦身”、利用股權(quán)融資已成為房企應(yīng)對(duì)“三條紅線”的重要方式。但僅僅在融資方面進(jìn)行調(diào)整并不能真正把握好降杠桿和規(guī)模擴(kuò)張的平衡，未來(lái)房企還得加強(qiáng)銷(xiāo)售回款，不斷提升運(yùn)營(yíng)效率，提高盈利水平，增強(qiáng)自身造血能力。

　　本報(bào)記者 王舒嫄